Diamond Towers 台北之星參訪
【文】Duke
【圖】雲室攝影
【豪宅在你心中是什麼樣貌?】
是住在大城市東京的六本木超高大樓?
還是頂級飯店型豪宅One Hyde Park?
或是大師隈研吾設計的Water Cherry House?
【豪宅的定義】
我相信每個人心中都有一個屬於自己豪宅的樣貌，但如果是以全台房價最貴的台北市標準來看，豪宅定義如下三點：
1. 房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅
2. 每戶面積不含車位為 80 坪以上
3. 每戶總價在7,000 萬元以上（含車位價）
其實以現在北市單價來看，總價很容易就超過了，所以真正的豪宅應該又是另個等級才對。這次的台北之星個案，每戶總價約要價3~4億，我想不是一般人都有機會可以參觀，甚至預約還要經過一些背景確認，而我剛好透過業內朋友，有幸隨同他進來一探究竟。也由於豪宅的客群比較不同，所以這次純以自己業內經驗並參考也看過的建商老闆意見綜整來做分享。
【地段價值】
台北之星又名DIAMOND TOWERS ，其地點位於北市最精華大安區忠孝東路三段上，復興SOGO旁，雖然近期台北東區發展已沒落，但因為土地整合及取得困難，加上交通確實方便，故地段價值仍是居高不下，目前大安區忠孝東路軸線上開價200萬/坪以上已是常態，本案開價250萬/坪，成交均價約為230萬/坪，車位400~500萬，以單戶150坪來看總價約為3~4億（後續請依實價登錄為主），且本案又是市中心難得的千坪基地，地段價值無庸置疑。
【個案分析】
本案是規劃三棟地上31F、地下B7F，一層兩戶，單戶150坪，結構為鋼骨(SC)搭配日本新日鐵 UBB 斜撐及 KYB 油壓阻尼器雙制震的成屋產品。外觀為丹下憲孝設計，使用約39 mm的TRIPLE LOW-E藍色玻璃帷幕形塑如鑽石切割面的紋路，立面算是相當顯眼。
本案也因為地段商業價值高，所以1~4F已經確定為新光三越進駐，雖然主打商業機能及名牌效益結合加強其價值，但如果以豪宅私密度及氣派度來說，就大打折扣了，因為共用車道，又加上一樓商業使用擠壓，導致一樓大廳很小，要搭電梯到五樓公設層做轉換，但幸好公設層設計奢華度夠，個人覺得比外觀更有豪宅氣勢。室內部分則為毛胚交屋，有做大面積降板，讓室內設計自由度高出不少。
但地下車位就可能有點麻煩，除了上面提到共用車道外，B2F是給新光三越使用，對於此客層我認為停到B3F可能就差不多了，還要繼續往下開蠻硬的，且本案一戶需要搭配三個車位，其中一個車位需為B7F，雖然該層已設立全電動樁來增加賣點，但要到此樓層還是有挑戰性，就看代銷和建商的包裝及行銷功力了。
【結論分享】
1. 地段價格 : 以不動產最本質的地點來看，在市中心有這麼大的基地實屬難得，交通又方便，地段價值無庸置疑，搭配不錯的公設，即便開價到200萬以上，還是有賣點的。
2. 產品設計 : 雖然學建築設計的我們知道美感這件事蠻主觀的，但我還是得說以外觀來看豪宅感蠻不強烈的….但幸好公設奢華度夠我認為有加分，而室內格局因為是大坪數規劃，整體框架要差也不太容易，另外室內為毛胚交屋且搭配大面積降板，設計靈活度高，我認為這點是沒什麼問題的。
3. 硬傷部分 : 很多事其實就一體兩面，因為地點夠方便，核心商業區加上新光三越進駐，確實部分是加分的，但以隱私度、安全度來看確實不優，且人車進出管制、車位也是另個硬傷，高資產族真的會接受嗎?
4. 個案總結 : 本案不屬於剛性需求，客層也確實是我們一般人比較少能碰到的，也不太受打房政策面影響，所以一些狀況較難臆測，筆者也看過甚至賣過其它高級住宅，如果地點夠好，以上提到的硬傷處其實也沒差，因為有些稀有條件確實很難再出現，所以買來會是他們用於展現價值的「社交用住宅」，也當作資產配置的一環，不當為久居使用。
